土方奈緒ブログ

土地や家屋を売買、交換、贈与、新築により取得すると、

不動産取得税が課税されます。

この不動産取得税は経費として計上することが可能です。

では、いつ計上するものなのでしょうか？

賦課課税方式の税金である不動産取得税は、賦課決定がなされた時。

つまり、納税通知書が届いた時点で 経費計上することができます。

計上することができる・・・なので、

実際に支払った時において経費計上 することも認められていますよ。

納税通知書が届いた時点か、 納税を行った時点により経費計上 することとなります。

不動産を購入した年、いろんな名目で支払いがありますよね。

これは、一度で経費に計上していいものかどうか？？？

わかりにくいですよね。。。
順番に見てみましょう。

たとえばこんなもの。

・　仲介手数料
・　未経過分清算の土地固定資産税
・　未経過分清算の建物固定資産税
・　司法書士の登記費用と登録免許税収入印紙
・　契約書に貼った収入印紙
・　不動産取得税

わーい。今年は新しく不動産を購入したから経費が多いぞ、税金が減るかも。。。
と、わくわくしているあなた。

残念ですが
こういった諸費用すべてが支払い時の費用となるわけではありません

。

税務会計上において固定資産を取得し使用するために要した費用は固定資産の取得価格に含めることになります。

・仲介手数料

不動産業者などに支払う仲介手数料は固定資産の取得にかかる費用となりますので「固定資産の取得価額」となります。

一括して土地と建物を購入した場合には

土地部分と建物部分の仲介手数料を分けて取得価額の計算をしましょう。

・未経過分を清算する固定資産税

これらの固定資産税相当額もそれぞれ「土地」「建物」の取得価額になります。

土地や建物を購入する時に売主に未経過分の固定資産税を支払う場合がありますが、
固定資産税は１月１日に土地や建物を所有している人に課せられる税金。
年の途中で土地や建物を売却しても１月１日現在の所有者が全額を納税する義務があるのです。

ただ、不動産の売買においては未経過の固定資産税相当分を買主に負担させること通常となっていますが・・・

慣習と税務は別モノですのでご注意を。

最後に、
司法書士の登記費用と登録免許税収入印紙
契約書に貼った収入印紙
不動産取得税

上記の費用は支払い時の費用として処理することが認められています。
特に、不動産取得税は大きいですね。

どうぞ、経費に計上してくださいね！

不動産オーナーの方から、マンションの修繕積立金は必要経費になりますかという質問がありました。

 
答えは、

なります。

修繕積立金は以下の４つの要件を満たしていれば経費処理が可能です。

 
① 区分所有者は管理組合に支払義務を負っていること
② 管理組合は返還義務を有しないこと
③ 管理組合は修繕の他に流用しないこと
④ 修繕積立金は長期修繕計画に基づき合理的に計算されていること

 
通常、マンションの修繕積立金は上記の４つの要件を満たしていますので、余程特別の事情がない限り必要経費になります。

積立金というと、一見資産のようで経費にはならないと思われがちですが

経費になりますので、覚えておいてくださいね！

事業的規模であるか、そうでないか。

所得金額の計算でことなってくるのは以下のとおりです。

①　青色申告特別控除の65万円控除

複式簿記を備えた場合に限りますが、事業的規模でない場合には複式簿記を備えたとしても10万円控除しか認められません。

 
②　青色事業専従者給与

青色申告で届出をした場合に、労務の対価として相当なものが経費になります。

ところが、事業的規模でない場合には、生計一の家族に払うお給料は一切経費することができません。

ちなみに青色事業専従者給与を払った場合には、配偶者控除や扶養控除は適用できませんのでご注意を。

③　事業専従者控除

白色申告の場合、専従者1人について50万円（配偶者は86万円）控除できます。

これは控除なので、実際に給与を払わなくても所得から差し引けます。

④　資産損失

例えば、アパートを建て替えのために取り壊した場合には、帳簿価額（取得価格－減価償却の累積額）を資産損失として一括経費にすることができます。

この経費によって赤字になった場合に違いがあります。

事業的規模の場合は、全額控除（他の所得との損益通算、引ききれないとき青色申告なら3年間の繰越控除）が可能！

これに対し、事業的規模でない場合は、黒字を限度に控除（引ききれない分は切り捨て）でおわり。。。もったいないです、仕方ありません。

なお、建て替えの場合の、立退料の支払いや解体費用は事業的規模にかかわらず全額必要経費になります。

事業的規模に該当する場合は、上記を活用して、少しでも税金が少なくなるように試みてはいかがでしょうか？

不動産収入のある方に知っておいてもらいたい

「事業的規模」かどうかについて。

不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得です。

その不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている＝事業的規模かどうかで計算方法がちがってきますのでご注意を。

 
ではこの事業的規模 ってなんでしょうか？

不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。

社会通念上・・・といわれてもね～

実質的といわれても難しいですよね～

ですから、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われることとされています。

 
①貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

②独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

①②どちらかの該当すれば、事業的規模と判断できます。

さて、不動産オーナーの皆様、ご自分が事業的規模の不動産収入であるかどうか。

おわかりになりましたか？